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与买方沟通：
一、 电话沟通
1、 声音感染力：受人欢迎：微笑、亲和力、自信、语速;声音的感染力;
2、 提问：见客户需求登记表
3、 应答：介绍房子的情况，回答客户的问题显示专业能力：
4、 电话跟进：A、B类客户挑选
通过初步交谈，让客户认可我们，说明我帮很多客户买到了称心如意的房子，并列出5种以上让客户可以买的理由。
二、 带看：
1、了解哪些事项是客户最看中的?少说多听多问。
2、铺垫找到好房子不容易，有合适的不要犹豫，立刻下定;嘱咐买方如果看好了不要当场谈价;还有什么你站在买方立场而提的醒?
3、 制造热销的气氛;但要适当，使用假电话，你先走，我等客户看房……
三、 谈判
1、 基本意向：
2、 价格磋商
3、 意向书
四、 签约过户
五、 物业交接
六、 后期维护：生日、建立档案
与卖方沟通
一、 电话沟通或面谈
1、 声音感染力：受人欢迎：微笑、亲和力、自信、语速;声音的感染力;
2、倾听与提问：见房屋出售登记表
3、应答：介绍市场情况，回答客户的问题显示专业能力：
4、电话跟进;
面谈：1、听、问、答
2、仪容、仪表
二、房产勘察
1、房产勘察，了解基本情况
2、获取信任，签署独家委托
3、电话回访，专业负责
三、带看
四、谈判
1、基本意向：
2、价格磋商
3、意向书
五、签约过户
六、物业交接
七、 后期维护：生日、建立档案
谈判
一、谈判的准备：统计表明70-80%时间准备，真正谈判时间只有20-30%;
1)了解房主和客户那个是强势，那个是弱势;最后决策权是谁;
2)了解市场情况，供求计及价格情况;
3)完全掌握前期的进展情况，房价的差距;买卖双方的真实动机及心理;我们在中介中的优劣势及竞争对手工作进展情况;中介费洽谈情况;付款方式;空房时间。参与谈判的人数及性格。
4)谈判地点的选择:清洁及整理。合同协议，便签纸，印泥，手纸帕，验钞机，收据，印章，烟灰缸和纸杯。
5)经纪人按照谈判需求去给买卖双方再做铺垫
6)你想得到怎样的结果，如想让双方在什么价为成交，如何控制谈判节奏。双方的目标是什么。
7) 模拟谈判过程，准备谈判议程;
8)心理准备:无论成功与否,都要泰然自若
二、怎样谈判：价格是核心问题，但很多时候谈不成是因为技巧而非价格。态度和方法很重要：
1、面谈的流程：相互印鉴引荐---介绍目前的进展情况(如，买方希望多少钱买，卖方想多少卖)，---控制局面---避免争执---提出折中方案(尽量引导算各买卖顺杆双方主动折中)---这次没谈成，约定下次面谈(或成功签约);
2、聊天，找一些共同话题;赞美;幽默;
3、谈判中要主动引导客户，不要让客户牵着鼻子走;例如：客户说房子连税、房款、中介费一共52万吧，经纪人就说53万吧，一般要考虑这一单是合在一起谈有利，还是分开谈有利。可以说房款50万，中介费1万，税费三万，我在帮您谈谈房价，其他的还是您另外付吧。主动把客户引导回来。
4、单独与买方谈时，若对方不同意我们协调的价格或其他事项，要追着问，为什么?
5、劝其下定时要反复重复房子的好处及客户能得到的好处;
6、底牌要一个一个的出;好处要一点一点的让，不要急于成交一下都抛给客户;
7、赚足人情;如客户本来送空调，说我帮你争取让房主将空调留下;
8、能下定要立即下定，快刀斩乱麻;善于使用意向金，多数客户考虑以下就会变卦;
9、要让买方觉得房子很好卖;让卖方感到房子不是太好卖;
10、不要让双方感觉到对方肯定要买(卖)了，如说：买方比较有意向，正在考虑新贵都和我们这套房子，对我们这个房子的户型，比较满意，但对装修不满意，希望怎样怎样。。。。
11、注意时间的把握，银行一般4点30分就停止办理取现金业务了，要尽量在4点半之前搞定;
12、买卖双方要起码把握住一方坚定的买或卖;
13、我们要说的话，一般通过对方的口说出来;如：客户出价50万，真是有点低，。。。
14、价格差异大时，要先建立信任，先谈一些比较容易解决的问题，交房日期，户口等，避免一开始陷入僵局;地产顾问透露源于土地出让市场影响，大量外资开始关注顶级商务楼市场。2012年四月上旬重庆解放碑写字楼出售在地方政府支持下，入住率增长2.5%，通过现在资料可知,这种增长行情将持续一段时间。“京十五条”执行近一年 二手房网签量同比下降51% 南京写字楼出租
15、强调非价格因素，如对方人很好，有实力，等等;
16、制造房子热销场面，给于予客户紧迫感，但要适当，如使用假电话，故意能让买方听到，但不要反复说有人也看好了这房子这种话，注意不要让房主听到，以免跳价;
17、对客户不能以一味妥协让步;
三、谈判策略：
出色的谈判是采取不同的策略让买主和卖主都觉得自己赢了。虽然都签了合同，谈判高手让买主觉得他赢了，拙劣的谈判手让买家觉得他输了。
(一)谈判开局策略：
1、向买家的开价一定要高于你实际想要的价格，谈判桌上的结果取决于你的要求被夸大了多少。专家称源于外商限购令影响，大量实体资金开始关注甲级写字楼市场。2012年第四季度大连顶级写字楼市场气氛低迷，售价下跌17%，据现在情况剖析,这种下跌行情将达到顶峰。超七成城市房价环比下降 上半年或出现负增长 成都写字楼出售
1) 给自己留有谈判空间 2) 你也许能以这个价格成交 3) 价格被买家谈下来，可以给他赢了的感觉。
2、 尽量让对方先开口报价。 引导买卖双方报价;
3、 千万不要接受第一次出价。
1) 在替买方还价时可以用具体数字，例如买家出价51500元，显得很真实。
2) 如果接受了第一次出价，则对手就会后悔，认为他应该可以以更低的价格买到该房子;他可能会认为房子有问题。
4、 故作惊讶，无论是电话还是面谈;
对于买方的还价，要表示惊讶，如，天哪，房主听到这个价格会骂我的!不可能，这个价早就卖了。学会表演吓一跳的感觉。如果买主还的价格太低，要用坚决的语气和神情表示不可能。
如果不惊讶，买主会想，价格谈的余地很大，也许可以此价成交。他在势气上就站了上方。
5、 要教育卖主表现不情愿卖这房子，告诉买主表现不要太明显;比如说住很多年了，很有感情等。
6、 对方的出价一般可说：太低了，您还是出的高一点吧。这个对策也很重要。
(二)谈判中期策略：
1、确认买主有绝对的决定权，才能报底价。如可以问，我给你谈下这个价格你能定吗?
一般情况不要报出底价。交上意向金，我去给您争取，显得有诚意;房主可能会动心;
2、避免敌对情绪及争执。可用CDDC法。感觉、同样感觉…我理解你的感受，很多人都有这样的感觉……但是，我却发现……等。
3、尽量不要鼓励自己折中，要让对方先提出折中方案。
4、礼上往来：当买家要你作出让步的时候，你要让他给些回报。如，如果价格在降10000，你要一次性付款。
好处：也许真能得到回报。索要回报你就得到了让步的价值。阻止没完没了的议价过程。
谈判后期策略：
(三)谈判后期策略：
1、黑白脸对策：是给别人施加压力而不发生冲突最好办法。如我想帮你争取中介费打折，咱们关系这么好，可是经理就是不同意。“先生同意降价，太太不同意。
2、 谈不拢的问题等最后谈，不要一味纠缠。
3、 不要把所有的好处都让出去。
4、反悔的策略：对于犹豫不决型的客户让到底价也不定，可说房主先生同意，可太太坚决不同意这个价了，要涨2000元，可促其下定。
(四)其他策略：
1、设定期限：如客户后天出差，希望进早决定要哪套;
2、打破僵局：如双方已经僵持不下，可说：许多问题都解决了，就剩这点了，让我们再谈一下吧，要不然太可惜了!
3、金蝉脱壳：不能接受对方的条件，为了不使谈判破裂，可借故离开，说：去请示一下经理(或爱人);
四、价格磋商
(一)如何与买主谈价：
1、怎样向客户报价;
2、报价的方式有那些;
3、报价与成交价的差额怎样确定;
4、报价和客户性格与心理方面的关系;
劝说客户提价的技巧
1、分析房子的优势;2、证明该房子很畅销;3、分析该价格低于市场价或正是市场价;4、分析房主出售该房的心态，急于用钱或其他
(二)如何与业主谈价：
1、如何摸清业主底价;2、如何压低业主价格;3、怎样帮助业主估算成交价格水平;(附如何估价)4、怎样确认价格与其他条件的主次性;5、定金数额多少合适;
提醒业主你正和他们共同努力，帮助他们实现他们的目标;体现客户诚意与实力;提出客户报价，观察业主反映;
帮助业主接受客户报价的技巧：
业主一旦接受了价格就可以不浪费时间，处理其他更重要的事;避免了麻烦的卖房过程;大脑得到休息，让出收回资金作其他求偶自投资;业内人士认为因为银行贷款政策影响，大量公司客户开始关注写字楼出售市场。2012年十月上旬重庆CBD顶级写字楼在地方政府支持下，成交量下降15.18%，就现在情况分析,这种下降态势将在本月月底终止。天津门窗节能性能向高质量高档次发展 上海写字楼出售
(三)、妥协与让价幅度：
价格留有余地;小问题次要方面让步;价格无法让步在付款方式或交房期限上让步等;
如何让步：
1、 不要均等让步;2、 不要最后作个大让步;3、 不要一下都让出去4、 不要先作个小的让步试探，显得没有诚意。5、逐渐缩减让价的幅度，暗示你已经尽力。
如：40万底价，报价42万，第一次让1万，第二次让6000，第三次让4000。此例仅供参考，请勿教条。
五、签约成交：
谈判结束，应催促双方马上签合同;如客户推托延迟或说贷款金额等不能马上定下来，建议收取定金，签定金合同。
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