楼市倒春寒提前而至 购房者纠结　何时出手需要理性

楼市倒春寒提前而至购房者纠结　何时出手需要理性

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楼市倒春寒提前而至去库存成开发商当务之急

　　记者近日从上海多个售楼处和二手中介门店了解到，由于担心春节期间交易冷清，这些售楼门店大多放假至农历正月初七才恢复营业，而在往年正月初三便开门揖客了。业内人士称，一般春节前后楼市整体处于淡季，开发商销售热情不高，二手房市场也较为冷清，受调控政策影响，今年楼市“倒春寒”提前而至。

　　楼市“黄金时代”结束

　　据机构预计，上海市2月打折优惠楼盘共计197个(含别墅)，比1月的209个略有下降。预计2月上海将有20个楼盘将会开盘或加推，虽然环比1月的8个楼盘大幅增长，但仍低于2011年全年月均34个的开盘量。连续两个月的少量房源入市，反映出大多数开发商在此阶段的销售热情不高，并造成了促销活动的大幅缩水。

　　“去年春节长假期间，上海仅成交23套新建商品住宅，估计今年春节成交量也不会很好。”位于松江的一家售楼处的工作人员称，公司只安排几个员工值班，其他均放假至正月初七。

　　与往年正月初三便开门营业不同的是，汉宇地产、中原地产、21世纪不动产、德佑地产等知名二手中介门店也均放假3-7天，部分中小门店则明确表示1月28日起正常营业。德佑地产一位分行经理称，由于上一年二手房成交情况不佳，造成收入缩水，春节后中介从业人员的流失程度可能有所加剧。“将从往年的10%左右增加到超过20%。”

　　“楼市的黄金时代已经结束，开发商不会再有这十年来的好日子了。”一家房地产销售公司的营销总监刘春称。从保利、万科、绿城、恒大、金地等大型房企近日发布的2011年业绩报告来看，房企20强中有15家业绩同比增长，仅4家业绩同比下滑。但是全年销售目标完成情况不佳，有10家房企没有完成销售目标，占比50%。

　　在限购、限贷等严厉的调控政策影响下，2011年商品房销售价格涨幅持续收窄，平均销售价格为5381元／平方米，比2010年增长6.9%，增幅回落了0.6个百分点。在国家统计局监控的70个大中城市中，2011年12月有52个城市新建商品住宅(不含保障性住房)房价下降，16个城市持平，仅2个上涨。

　　瑞银房地产分析师李智颖称，全国范围内的房价收入比约为7.5倍，仍比较健康，整体来看中国房地产市场没有泡沫。但一线城市和部分二线城市的房价收入比风险依然较高，其中京、沪、穗、深四个一线城市样本的平均值为14.1。

　　而开发商较为看重的销量并不乐观。2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米，比2010年增长4.9%，增速比上年回落5.2个百分点，商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点。从历史数据上看，2011年商品房市场明显降温，商品房销售面积同比增幅明显下滑，远低于近十年的平均增幅。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，2012年三季度前后楼市有可能会探底，这轮下行周期，将显著超过上一轮。2012年国房景气指数将处于100点以下，房地产行业难言全面复苏。

　　供过于求“去库存”成开发商当务之急专家称由于市场不够景气影响，大量公司客户开始关注办公楼市场。2012年九月份重庆江北纯写字楼市场气氛低迷，租金同比上涨三分之一，以现在现状来看,这种上涨状况将持续一段时间。新加坡加收房产附加印花税 海外置业成本增加--财经--人民网 成都写字楼出租

　　李智颖认为，未来6个月内，房地产政策仍将保持不变，2012年上半年市场将出现低点。如果建设不放缓，或将出现供应过剩。预计2011年商品住宅供应超出需求20%左右，而2012年供应将超出需求40%左右。根据瑞银测算，建设量必须降低28%才能使市场供需重新平衡。“2012年，开发商的销售下滑幅度如果超过30%，则大部分公司现金流将面临压力。”李智颖称，预计更多的中小开发商将退出市场，市场整合应该比预期的更快发生。

　　世联地产集团市场研究部总监吴志辉判断，2012年房地产业的关键词是“去库存”。在存货减值和资金流转的压力下，如何快速消化库存应当会成为地产企业当下的要务。

　　在严厉的调控政策下，不少房地产开发企业不愿加大对房地产开发的投资。2011年全国房地产开发企业投资完成额为61740亿元，同比增长27.9%，增幅比2010年回落了5.3个百分点，增幅持续下滑。

　　从国家统计局公布的开发企业资金来源的构成来看，进入2011年以来，国内贷款比重持续下降，由1-2月份的22.0%下降到1-12月份的15.09%；企业自筹资金比重大幅上升，由1-2月份的34.4%上升到1-11月份的40.95%；另外，定金及预收款比重小幅上升，利用外资和个人按揭贷款比重有所下降，随着国内信贷环境继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观，被迫更多地利用自有资金。

　　事实上，在中央坚持房地产调控政策不放松的背景下，房地产开发企业融资环境去年就较为严峻。为了加快回笼资金，不少开发企业都加入了降价促销阵营，且促销范围和促销力度都明显大于以往，但仍难以改变整体局面。

　　根据世联地产的调查，购房者期望降价的幅度主要集中在30%以上，而2011年各楼盘降价幅度与之相去甚远，从而导致购房者预期发生变化。

　　调控政策或更加灵活

　　地方政府对楼市调控政策的效果也给予高度关注，一方面继续扩大限购城市范围抑制投资投机需求，一方面“松绑”普通商品住房，释放刚性需求。但专家认为，2012年楼市调控政策不会放松，但会更加灵活。

　　近期，北京、武汉、上海等多个城市均明确调整普通住房标准，将住房总价大幅提高。普通住房标准提高后，无疑将在营业税、契税方面给予购房者更多优惠，也将进一步刺激刚性需求，增加消费，减轻楼市下滑带来的地方财政收入下滑等诸多负面影响。专家称由于当前住宅市场不景气影响，大量机构投资者开始关注甲级写字楼市场。2012年三月上旬昆明办公楼在地方政府托市下，租金环比下降11%，以现在行情可知,这种下降趋势将继续。广州楼市现76折优惠 业内称深度调整没有完成 深圳写字楼

　　一些专家认为，调整普通住房标准，不能误解为政府的“救市”措施，也不必过分担心会助推房价上涨。杨红旭认为，造成房价反弹的因素很多，光靠提高普通住房标准所释放的这点需求，不可能构成显著反弹，“至少在2012年，还不需要为房价反弹而担心”。

　　杨红旭告诉记者，房地产企业的“冬天”已经到来，短期来看，房地产企业必然会采取“开源节流”的方式“过冬”：即一方面寻求通过降价、出售股权、变卖项目等方式创造收入，一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出。长期来看，这些房企可能会转战商业地产，或者多元化，以降低开发业务的比重。“若看年度数据，预计2012年多数指标都将差于2011年，但低迷中隐藏转机，下半年市况将好于上半年。”

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，大型房地产开发商能够度过市场低迷，而小型开发商可能会遭受巨大的财务压力。但这并不会引起房地产市场系统性危机。在楼市调控政策未放松的前提下，未来房企面临的降价压力将更大，将会有更多的房企加入到“以价换量”的竞争中。(新华网)

　　全国房价普遍性回调购房者纠结“何时出手”

　　在经历了一年多严格的宏观调控之后，全国房价的普遍性回调已成为趋势。然而对于购房者而言，价高固然让人却步，但走向跌势的房地产市场更加显得扑朔迷离。面对延续回调状态的楼市，龙年买房还是不买，真的成了许多购房者面临的一个问题。

　　楼市回调“抄底”的时候到了吗？

　　对于一直想在北京买房的小徐而言，目前的楼市让他十分“纠结”。“调控这么严，房价也开始跌了，现在是不是到了买房的好时候，还是要再等等看？”

　　2011年无疑是全国房地产调控最为严厉、政策落实最到位的一年，随着“国八条”、“房产税”等政策的不断出台，限购、限贷、限价政策逐步细化升级，一系列着力抑制投资投机性需求和遏制房价过快上涨的政策体系在全国范围内逐步建立起来。随着政策的深入，2011年的房地产市场走出了一条触顶回落的曲线。

　　来自国家统计局的数据显示，截至2011年12月份，全国房地产开发景气指数已经降至98.89，比2011年11月份降低0.98个百分点，比2010年同期回落2.9个百分点，连续7个月下滑，创下近28个月以来的新低。自2011年11月份国房景气指数跌破100点以来，已经连续2个月处于100以下的不景气区间。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，房地产景气指数的变化标志着全国房地产行业已经全面“入冬”。有关人士认为因为央行上调存款准备金率影响，大量机构投资者开始关注办公楼市场。2012年七月中旬济南写字楼出租市场气氛活跃，售价下浮20.06%，通过目前资料剖析,这种下浮行情将本季度继续。今年楼市调控不放松 房价更趋理性平稳 成都写字楼出售

　　然而，比国房景气指数更加牵动人心的还要数全面回落的房价。2011年最后一个月的全国房价数据显示，全国70个大中城市已经有超过70%的城市房价出现环比回调，北京、上海、广州等一线城市房价的回调幅度更是进一步增大。

　　与此同时，随着资金链的紧绷，年底不少房地产开发企业为了回笼资金、增加销量，纷纷开始打折促销。购房者期盼已久的楼市降价终于开始了。

　　房价虽然有了松动，但市场的反馈却并没有那么及时。房地产市场的成交量却依旧保持着继续回落的势头。很多购房者都和小徐一样，中央和地方坚定的调控似乎在暗示着，“抄底”的时候还在后边，房价仍有继续下降空间。

　　犹豫两难后市是涨还是跌？

　　龙年楼市走势究竟如何，直接影响着购房者的购买心态。对于今年楼市的走势，许多市场机构给出了自己的判断。

　　上海易居房地产研究院发布的市场研究报告显示，从全国商品房市场来看，由于调控政策的持续，2012年商品住宅的成交量依然回升乏力，但商品住宅的挤出效应将有效拉动办公楼、商业营业用房的部分需求，且部分产权式保障房成交量有望保持增长，整体上看，2012年全国商品房成交量将基本与2011年持平。

　　杨红旭在判断2012年房价走势时表示，预期未来半年左右，全国房价将总体上保持环比下跌状态，2012年下半年趋于筑底、企稳，四季度可能逆转为正增长。

　　链家地产首席分析师张月则认为，自2010年10月份后，全国房价的降价范围加速扩张，2011年以全国超过70%的城市价格环比回落收尾，这表明在经历一年多的楼市调控政策后，全国房价上涨得到有效控制，2012年将是房价低位回落的一年。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示：“目前来看拐点已经明显出现，预期在6到12个月内，房价还有可能有10%到20%的下调，而且一线城市对全国的示范作用非常大，不仅在政策执行力度上，在房价下调过程中也会明显影响全国。”

　　综合各方观点不难看出，房价在2012年继续回落的态势几成定局，这对购房者而言无疑意味着时机的到来。不过在预言房价回调的同时，市场机构同样认为在2012年的下半段不排除市场触底反弹的可能，这种可能性又让购房者陷入了何时出手，如何出手的两难境地中。

　　何时出手需要理性抉择

　　龙年的房地产市场，是不是到了“该出手时就出手”的时候？购房者心中的犹疑主要还是来自于“历史经验”。

　　2008年，随着宏观调控不断收紧，房地产市场进入低潮期，在“买涨不买跌”的心态作用下，当时还没有限购、没有限价的房地产市场一片肃杀。然而，正当人们犹豫着要不要买房的时候，2009年宏观调控的转向使得房地产市场在短期内出现了爆发式的增长。至2010年年初，许多错过了买房时机的购房者扼腕长叹，后悔没有在楼市的低潮期抓住“最后的机会”。

　　2012年，在严格的楼市调控之下，类似2008年的机会似乎又来了，然而在房价节节回落、调控步步发力的背景下，“买涨不买跌”的传统心态同样也在发酵着。采访中，许多购房者心中最为“纠结”的问题主要在：

　　“如果买了房，房价又跌了怎么办？”

　　“如果现在不买，回头房价再涨上去不就更惨了？”

　　对此，许多业内人士认为，在现有的楼市大环境中，购房者，尤其是自住性需求和改善性需求的购房者应该尽量避免所谓“买涨不买跌”的投机心态，以一种更加理性的购买心态选择进入市场的时机。

　　事实上，历时一年多的楼市调控虽然出台了最为严厉的限制性政策，但其打击和限制的目标主要在投资和投机性需求。调控的目标不仅是让房价回到合理的空间，更要让房地产市场成为稳定健康发展的市场，而不是暴涨、暴跌的投机者的乐园。

　　“房产是一种特殊的商品，参考总体价格的走势固然重要，但具体到购房者自身的购房需求，则需要综合考虑价格、地理位置、配套设施、物业服务、建筑质量等多重因素。”张大伟表示，而对于卖房的开发企业而言，不妨在配套设施建设、物业服务上多下工夫，在成本公开、定价策略等方面增加透明度，以实际行动说服购房者。
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